Банкротство с сохранением ипотеки

По закону, когда Арбитражный суд принимает Решение о признании гражданина банкротом, всё имущество должника включается в конкурсную массу с целью последующей реализации на торгах. Исключение составляют единственное жилье, предметы домашнего обихода, личные вещи и некоторые другие активы.

Что касалось единственного жилья, то здесь есть важная особенность - если объект является предметом залога по договору, то кредиторы вправе обратить на него взыскание. Соответственно, если единственная квартира была приобретена в ипотеку, то банк имеет полное право требовать ее продажи для погашения кредита.
На протяжении многих лет, из-за отсутствия в законе каких-либо ограничений и инструментов, люди с ипотекой находились практически в безвыходный ситуации. Вариантов было объективно немного:

• самостоятельно разбираться с накопленными долгами в досудебном порядке или в рамках реструктуризации в случае возбуждения банкротного дела;
• списывать долги путем признания себя банкротом и с высокой вероятностью отдавать кредиторам ипотечное жилье.

Ситуация резко изменилась в апреле 2023 года, когда Верховный Суд РФ вынес принципиально новое Определение № 305-ЭС22-9597. В нем была сформулирована позиция, суть которой сводилась к необходимости сохранения ипотечного жилья при отсутствии у должника просрочек по заключенному кредитному договору.

В октябре 2023 года практически в неизменном виде позиция ВС РФ была сформулирована в законопроекте № 309801-8. В августе 2024 года закон был принят, а уже в сентябре он начал действовать в полную силу.

С вступлением в силу нового закона № 298-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", произошло существенное изменение положения ипотечных заемщиков в процедуре банкротства. Теперь у граждан, добросовестно исполнявших обязанности именно по ипотечному договору, появилась возможность составить локальный план реструктуризации и заключить с банком отдельное мировое соглашение, по которому ипотека сохраняется, жилье не включается в конкурсную массу при условии того, что должник продолжит платить по кредиту после завершения банкротного дела. При этом другие имеющиеся долги списываются в общем порядке.

Для заключения мирового соглашения между заемщиком и банком должны обязательно соблюдаться следующие условия:

• ипотечная недвижимость является единственным жильем гражданина;
• отсутствуют просрочки и долг по ипотечному договору;
• гражданин обязуется в соответствии с установленным графиком вносить ежемесячные платежи после завершения процедуры банкротства;
• должник может предложить гаранта, который согласен платить по ипотеке до окончания банкротного дела.

Согласие других кредиторов на заключение отдельного мирового соглашения не требуется. Если же от мирового соглашения отказывается банк, выдавший ипотеку, причем делает это без уважительных причин, суд вправе самостоятельно утвердить документ.

Одним из главных изменений закона стало появление института гаранта. Гарант - это третье лицо, которое берет на себя обязательства по выплате ипотечного кредита в случае, если сам должник не справится с погашением долга. Фактически это тот же поручитель или созаемщик, но не на этапе оформления кредита в банке, а на стадии заключения мирового соглашения в суде.

Стать гарантом может не любой желающий. К претенденту предъявляются следующие требования:
-Гражданство РФ;
-Финансовая состоятельность - наличие стабильного ежемесячного дохода, превышающего платеж по ипотеке;
-Положительная кредитная история и отсутствие текущих просрочек по кредитам и займам;
-Официальное трудоустройство, либо наличие пенсии;
-Родственные связи - в приоритете находятся близкие родственники должника, например, родители, совершеннолетние дети, братья, сестры и т.д. При отсутствии таковых, в качестве гаранта может быть привлечен друг или знакомый.

Если банк посчитает, что предложенный гарант не подходит, то он вправе отклонить кандидатуру. Поскольку требований много и они довольно высокие, поиск подходящего гаранта может стать одним из сложных этапов процедуры.

Хотя новый закон начал действовать совсем недавно, в нашей практике уже есть успешные примеры, где нам удалось сохранить ипотечную квартиру должника.

Например, в деле № А45-10689/2024 юристы ФПК Альтернатива помогли человеку списать задолженность на сумму свыше 3 млн. рублей и одновременно с этим сохранить ипотечную трехкомнатную квартиру, которая являлась единственным жильем для клиента и его семьи. Гарантом в деле выступил близкий друг должника. Суд утвердил разработанное юристами отдельное мировое соглашение, после чего требования банка были исключены из реестра требований кредиторов.

Дело осложнялось тем, что кредитор выступал категорически против заключения мирового соглашения. В свою очередь юристы ФПК Альтернатива смогли убедить арбитражный суд в необходимости учитывать ранее изложенную позицию ВС РФ по поводу сохранения единственного ипотечного жилья - для этого, в частности, была приведена аналогичная судебная практика из других регионов РФ. В результате, на основании поданного нами ходатайства, суд утвердил разработанное отдельное мировое соглашение, после чего требования банка были исключены из реестра требований кредиторов.

Грамотная работа юристов ФПК Альтернатива позволила человеку решить свои финансовые проблемы и при этом сохранить ипотечное жилье. Сейчас процедура продолжается в общем порядке и уже в начале 2025 года мы ожидаем решение о полном списании накопленных долгов.

В перспективе количество положительных судебных решений будет только расти, а это значит, что постепенно практика станет повсеместной.